SP cresce 60% em área construída em 25 anos Levantamento feito a partir de IPTU

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Pelos lados e para o alto, SP cresce 60% em área construída em 25 anos Levantamento feito a partir de IPTU indica gentrificação no centro e 'cidades' sem estrutura na periferia Fonte: Folha, 03 set. 2019 Do alto, Cidade Tiradentes é composta por grandes fileiras de conjuntos habitacionais que lembram peças de dominó. Ao redor dos prédios, pequenas casas se espalham, avançando sobre montanhas ainda verdes. Casas e prédios não param de ser construídos no bairro no extremo leste da cidade de São Paulo, onde, proporcionalmente, deu-se a maior expansão de área construída dos últimos 25 anos: 1.617%. Levantamento realizado pela Folha a partir de bases de dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e do cadastro do IPTU municipal mostra que São Paulo avança pelas bordas e para cima, de forma desenfreada e desigual. No último quarto de século, a área construída regularizada (e frise-se o regularizada) na capital paulista aumentou 60%, de 330 milhões de metros quadrados para 531 milhões. É o dobro do avanço registrado pela população da cidade, de 30% no período. Os dados indicam que o boom imobiliário na cidade empurrou pessoas de baixa renda para os extremos antes de o transporte e serviços chegarem, enquanto bairros nobres se verticalizaram radicalmente e ficaram ainda mais caros. Iguatemi, vizinho a Cidade Tiradentes, aumentou sua área construída em 328%. O distrito de Anhanguera, no extremo norte, tem hoje dez vezes o tamanho que tinha em área construída, e, no lado oposto, Parelheiros triplicou. Como outros bairros periféricos, Cidade Tiradentes se tornou densamente povoada nas últimas três décadas. O historiador Márcio Reis, que viveu 27 de seus 43 anos no bairro, conta que a ocupação ali começou a partir dos resquícios da antiga fazenda Santa Etelvina, no fim do século 19. O salto populacional só veio com a construção do maior conjunto habitacional da cidade, da Cohab, em 1984. Desde então, esse fluxo cresceu de forma ininterrupta. "A história está se repetindo. Quando a Cohab foi inaugurada, foi sem escola, sem transporte público, sem comércio, sem nada. Agora, a população se expande, temos um número alto de construções, e os postos de saúde estão cada vez mais lotados", diz. Obras de grande porte inauguradas nos anos 2000, como um CEU (Centro Educacional Unificado) e um hospital geral, amenizaram a situação. Ainda assim, o crescimento de equipamentos não acompanhou o de habitantes. Os cerca de 10 mil moradores dos anos 1980 haviam se tornado 211 mil em 2010, quando foi feito o último Censo. O número de residências aumentou 18 vezes —e o de escola, menos de sete vezes. O bairro tem hoje 31 escolas públicas e particulares, do ensino infantil ao médio. Outros equipamentos cresceram em proporção similar à das escolas —a categoria classificada no IPTU como "uso especial", que inclui hospitais, cartórios e hotéis, aumentou sete vezes. A principal queixa dos moradores, porém, é o transporte. No bairro que até 1938 contava com uma linha férrea, moradores que trabalham no centro da cidade —a maioria— podem levar até seis horas por dia entre ida e volta. Reis diz que o anúncio dos planos para a chegada do monotrilho da linha 15-prata do metrô só serviu, por ora, para encarecer os imóveis na região —a inauguração não está no horizonte próximo. Embora o crescimento tenha se dado de forma desigual pela cidade nos últimos 25 anos, a falta de planejamento parece uma constante. Em bairros centrais, com ampla infraestutrura, residências horizontais consideradas de baixo padrão foram demolidas para dar lugar a prédios de classes média e alta —o fenômeno conhecido como gentrificação. Com duas estações de metrô, equipamentos culturais e unidades médicas, a Barra Funda (zona oeste), por exemplo, reduziu em 46% o número de lotes residenciais horizontais simples, enquanto apartamentos de alto padrão cresceram acima de 1.000%, e os de baixo, 25%. Esses apartamentos menores e mais baratos foram empurrados para a periferia —em dez distritos, a área que ocupam chegou a aumentar mais de 1.000% na esteira do programa Minha Casa Minha Vida. O secretário de Desenvolvimento Urbano, Fernando Chucre, diz que reverter essa tendência de espraiamento, em muito estimulado pelo poder público, é um desafio para a cidade e propõe incentivos para a construção no centro, por meio do projeto de intervenção urbana, em andamento. "Quando se faz um empreendimento habitacional no centro, ele pode custar mais caro no primeiro momento. Mas, no longo prazo, é infinitamente mais barato, pois economiza na infraestrutura a ser construída." A depender da disponibilidade de terrenos, entretanto, o espraiamento ainda tem muito a avançar, sobretudo no extremo sul. É na região que estão os distritos com mais terrenos vagos, como Jardim Angela, Parelheiros e Grajaú. Alheia a planos urbanísticos, essa área cresce de forma extraoficial. Grandes faixas de terra são rapidamente ocupadas em áreas de mata, à beira de represas. "As ocupações avançam nos lugares mais frágeis, onde tem menos fiscalização, onde o poder público não existe, é inerte. A pressão por moradia é enorme, é brutal. As pessoas não conseguem pagar aluguel", diz o vereador e ambientalista Gilberto Natalini (PV). O custo ambiental é alto. "Tem derrubada de mata, aterramento de nascentes, destruição de fauna", afirma. O vereador enumerou invasões são de todo tipo: promovidas por movimentos sociais, por pessoas que se embrenham na mata por conta própria e pelo crime organizado. Mas o poder público também tem papel no desmatamento de áreas de manancial. O maior empreendimento do Minha Casa Minha Vida na cidade de São Paulo, com 193 prédios para cerca de 16 mil habitantes, foi construído no Jardim Apurá, em área de nascentes às margens da represa Billings. A construção do Residencial Espanha foi autorizada na gestão de Fernando Haddad (PT) e se consolidou durante as administrações dos tucanos João Doria e Bruno Covas. Moradores afirmam que o bairro, que viu seus 13 mil habitantes mais do que dobrarem em volume, virou um caos sem as contrapartidas prometidas pelo empreendimento. "O máximo que fizeram foi alugar uma casa para por 170 crianças e chamar de CEI [centro educacional infantil]", diz Wesley Silvestre Rosa, conselheiro em Cidade Ademar. Ele afirma que o lugar, surgido de uma fazenda de búfalos e que até recentemente conservava os ares de interior, ganhou trânsito de área central. "Temos lotações e apenas seis linhas [de ônibus], agora temos que esperar um tempão na fila", diz ele, a terceira geração de sua família no bairro. Sem política urbana que perdure, a história de Cidade Tiradentes ecoa do outro lado de São Paulo 25 anos depois. Moradora se nega a vender casa para construtora e fica ilhada por prédios em SP Mulher recusou oferta acima do valor de mercado; imóvel daria lugar a espaço pet de edifício na Pompeia Fonte: Folha, 03 set. 2019 Se tudo desse certo, e nada levava a crer que seria diferente, os 142 m² de área construída na rua Barão de Bananal, 275, a esta hora já estariam no chão. Restaria apenas um terreno de 324 m² à espera de se transformar em um amplo espaço pet —talvez com aquelas gramas sintéticas bem verdinhas. A casa iria ao chão e o terreno se transformaria em local à disposição dos cães e gatos dos futuros moradores dos 19 andares do condomínio Barão 305, que está sendo erguido bem ao lado. Não deu certo. O imóvel, de 1963, dividido em sala, dois quartos, dois banheiros, copa, cozinha e garagem para até dois carros continua de pé na simpática via de paralelepípedos na Pompeia, a um quarteirão da avenida de mesmo nome, na zona oeste de São Paulo. Continua de pé, mas espremido. O prédio com apartamentos cujo metro quadrado ultrapassa os R$ 11 mil completou o cinturão de arranha-céus que tornou a casa uma espécie de ilha com apenas um pavimento. À direita, à esquerda e ao fundo, quatro edifícios roubaram qualquer possibilidade de horizonte. Resta a frente, de onde se avistam dois predinhos que se não chegam a obstruir a luz do sol —tampouco facilitam. Ainda assim, Jane Fernandes, 50, respira aliviada. Moradora da casa que quase se transformou em espaço para cachorros, ela foi voz dissonante na família quando a construtora Paulo Mauro fez uma oferta pelo imóvel que, segundo a empresa, teve valor oferecido “superior aos concretizados com os outros proprietários”. Recepcionista de um motel na marginal Tietê, a mulher diz que sua mãe, uma senhora de 89 anos, e seu irmão queriam aceitar a proposta. Caso cedessem, a deles seria a sexta casa derrubada para a obra. Jane bateu o pé e o negócio travou. Não era questão de dinheiro, apesar de ela, assim como a construtora, não revelar o valor oferecido à família. Tampouco era questão de ser contra a construção de mais um prédio no bairro que vê a verticalização se expandir rapidamente. Ela não tem nenhum problema com isso. “Pra mim não faz diferença”, diz. O que Jane queria mesmo era apenas continuar ali, mais nada. Nem a sombra causada pelos prédios ou o barulho da obra ao lado parece incomodá-la. “Antes batia sol na garagem, mas, como eles [a construtora] colocaram uma cobertura por causa da sujeira, não bate mais. Mas no quintal ainda bate muito sol”, garante. Sobre a sujeira que vez por outra a construção causa em sua casa, ela dá de ombros. “Desde que eles façam as ‘artes’ deles e venham recolher...”, diz. Jane continua morando com o marido, um sobrinho e a mãe no imóvel. Se está tudo certo para ela, o mesmo não se estende a todos no bairro. Um grupo se opõe à aparente inevitabilidade da verticalização local. O Preserva Vila Pompeia reúne moradores que se articulam contra o avanço de novos empreendimentos na área. Os efeitos desse processo são claros: além de modificar as características originais da vizinhança, novos edifícios significam mais e mais moradores e o consequente aumento do fluxo de veículos, como na Barão de Bananal. Apesar de regulado pelo Plano Diretor, aprovado em 2014, o modelo desagrada a quem se vê em meio ao adensamento de áreas próximas de corredores de ônibus e estações de metrô. A Pompeia faz parte do distrito de Perdizes, onde a relação entre casas e apartamentos é de aproximadamente uma para cinco, de acordo com dados da Prefeitura de São Paulo. “Perdi a conta do número de audiências públicas em que fui. Tentamos combater uma série de coisas como, por exemplo, a construção do [condomínio] Jardim das Perdizes. Fizeram sem nem ao menos ter um plano de impacto na região”, diz a designer Cláudia Carminati, uma das fundadoras do Preserve Vila Pompeia. Na mesma rua de Jane, há outra casa —esta um sobrado dividido em quitinetes— também ladeada por prédios, o que mostra que situações como a dela não são tão incomuns. O medo de quem é contrário ao adensamento de áreas residenciais, principalmente em miolos de bairros, é que isso se torne cada vez mais frequente. Em 2018, ainda durante a gestão de João Doria (PSDB) na Prefeitura de São Paulo, uma alteração na lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, conhecida popularmente como lei do zoneamento, foi ensaiada pela administração municipal. A justificativa de Doria era de que a lei precisava passar por ajustes à realidade atual e que os investimentos do setor privado têm sido enfraquecidos pela crise econômica no país. Entre as principais propostas estava a possibilidade de acabar com limite de altura de prédios em ruas pouco movimentadas. Atualmente, o limite é de 28 metros —o que corresponde a cerca de oito andares— em vias no miolo dos bairros e afastadas dos eixos de transporte público. A medida afetaria bairros de perfil mais horizontal, com predominância de casas e casarões, como a Vila Mariana e a Aclimação. O projeto não foi para frente naquele ano, mas deve ser reenviado para a Câmara Municipal ainda neste ano. Seja qual for o resultado, não irá alterar em nada a disposição de Jane de permanecer no mesmo lugar, na mesma casa. Ali, pelo menos, parece não haver mais espaço para outro prédio. Busca por galpões mantém ritmo de expansão em SP Fonte: Valor, 03 set. 2019 A retomada do mercado de galpões das classes A+ e A, no Estado de São Paulo, começou no segundo trimestre e tende a ganhar força daqui para frente, na avaliação do presidente da consultoria Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana (Siila), Giancarlo Nicastro. A absorção líquida - diferença entre contratações e devoluções de áreas em condomínios industriais e logísticos - chegou a 210 mil metros quadrados, mais do que o dobro dos 122 mil metros quadrados do primeiro trimestre. A taxa de vacância caiu de 19,5%, em março, para 18,4% em junho, em São Paulo, menor patamar desde que a Siila começou a monitorar o mercado, em 2015. Embora vacância esteja em queda, o patamar ainda é considerado elevado, o que dificulta a recuperação de preços de locação. Altas de valores começaram a ocorrer em Cajamar, Guarulhos e no Grande ABC, segundo o executivo, mas os preços ainda estão estagnados na média do Estado. "Em algumas regiões, os proprietários ainda têm de oferecer concessões", diz Nicastro. Nos últimos anos, as entregas de condomínios industriais e logísticos caiu no Estado. Levantamento da Siila aponta que, em 2016, novo estoque de 709 mil metros quadrados entrou no mercado, número que caiu para 258, mil metros quadrados, em 2017, e para 183,4 mil metros quadrados em 2018. Para este ano, estão previstos 787, 2 mil metros quadrados em São Paulo, dos quais 215,2 mil metros quadrados já foram entregues. O Mercado Livre ocupou 111,7 mil metros quadrados de galpão da Global Logistic Properties (GLP) em Cajamar. O aumento da demanda por áreas por parte de empresas de comércio eletrônico têm contribuído, fortemente, para o aquecimento do segmento. Na ponta da oferta, Nicastro destaca o aumento do interesse de fundos de investimento imobiliário (FIIs) por galpões, pois os investimentos em propriedades para renda por meio do aluguel se tornam mais interessantes em um cenário de queda da taxa de juros. A procura dos fundos por esses ativos sinaliza, segundo o executivo, perspectiva de aumento dos preços de locação, o que contribui para estimular as contratações de áreas. Fora do Estado de São Paulo, onde as vacâncias são maiores, a melhora do mercado de galpões tende a ocorrer a partir do fim do próximo ano, no entendimento do presidente da Siila. O volume nacional de entregas previsto para 2019 é de um milhão de metros quadrados. No Estado do Rio de Janeiro, houve absorção líquida de 11,2 mil metros quadrados para imóveis das classes A+ e A. Nicastro ressalta que a surpresa do trimestre, em outros mercados, foi a absorção líquida de 53,6 mil metros quadrados de alto padrão no Ceará, com destaque para a ocupação de 25,3 mil metros quadrados pela Magazine Luiza, 10,3 mil metros quadrados pela Raia Drogasil e 10,3 mil metros quadrados pela Avon em empreendimento da Log Commercial Properties. Em relação ao mercado de escritórios corporativos de alto padrão nas principais regiões da cidade de São Paulo, a absorção líquida chegou a 63,5 mil metros quadrados, no segundo semestre, melhor desempenho desde o fim de 2017, de acordo com a Siila. " Cada vez mais, o mercado está melhor para os proprietários", diz Nicastro. BR Properties muda estratégia, reduz aquisições e aumenta venda de ativos Fonte: Valor, 03 set. 2019 A BR Properties tende a desacelerar seu ritmo de aquisições de imóveis e a aumentar o de venda de ativos, segundo o presidente da companhia de propriedades comerciais, Martin Jaco. Neste ano, os desinvestimentos da BR Properties somam R$ 590 milhões - R$ 405 milhões da venda do Edifício Paulista, e R$ 185 milhões da comercialização de 70% do Edifício Barra. Desde 2016, a empresa aproveitou a depreciação de valores de ativos imobiliários para reforçar a realização de compras de ativos, embora também tenha vendido aqueles que considerou já terem cumprido seu ciclo. Com a valorização dos preços em 2019, principalmente em São Paulo, o mais provável é que a companhia venda mais ativos para capturar as altas. Na ponta compradora, continuam a interessar à BR Properties escritórios de padrão triple A. Nesse caso, o alvo são ativos localizados em regiões consolidadas de São Paulo e do Rio de Janeiro. O presidente da BR Properties avalia que já houve a retomada do mercado paulistano de escritórios, processo em que o Rio está 18 meses atrás. "Em São Paulo, a vacância do mercado está em queda. Em relação aos preços de locação, ainda não está claro em que velocidade irão subir", diz Jaco. No mercado carioca, ressalta o executivo, tem ocorrido o movimento de migração de inquilinos para prédios de melhor qualidade, conhecido no setor como "flight to quality". No fim do segundo trimestre, a BR Properties tinha vacância financeira de 17,5% e vacância física de 25,6%. Com as locações fechadas em julho, esses indicadores foram reduzidos, respectivamente, para 15,8% e 24,1%.

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