Empresário fez 'périplo' por novo crédito imobiliário

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Empresário fez 'périplo' por novo crédito imobiliário Meyer Nigri, dono da incorporadora Tecnisa e primeiro grande empresário a apoiar Bolsonaro, defendeu nos bastidores a criação da linha com correção pelo IPCA, o índice oficial da inflação. E venceu Fonte: Estadão, 09 set. 2019 Dos convidados que preenchiam o salão nobre do Palácio do Planalto naquele 20 de agosto, nenhum parecia tão satisfeito quanto o paulista Meyer Nigri, dono da incorporadora Tecnisa. O evento marcava o lançamento de uma nova linha de crédito imobiliário da Caixa. O banco estatal permitiria, a partir dali, que o índice oficial de inflação fosse usado para corrigir empréstimos na compra da casa própria. Era uma causa pela qual o empresário militava havia anos. E que, nos últimos meses, havia se dedicado pessoalmente a fazer avançar. Entusiasta da ideia, que classifica como “uma revolução” para seu mercado, Nigri tentou emplacá-la em diversos governos, sem sucesso. A taxa referencial (TR), criada pelo governo Fernando Collor como um instrumento para tentar combater inflação, seguia sendo usada nos empréstimos imobiliários. Na equipe econômica de Jair Bolsonaro, Nigri encontrou, enfim, interlocutores animados com a medida. Ele foi o primeiro grande empresário do País a se aproximar de Bolsonaro, então deputado federal do Rio com ambições presidenciais. Tornaram-se amigos em 2016 e se falam com frequência até hoje, proximidade que Bolsonaro não esconde. “Fala Meyer, tudo bem? Confiou em mim lá atrás. Muito obrigada pela confiança”, disse o presidente, em discurso naquela tarde no Planalto, ao comentar que a medida da Caixa deixaria o mercado imobiliário satisfeito. O rosto de Nigri se iluminou. Posto Ipiranga O empresário diz que Bolsonaro não sabia que ele vinha correndo o governo e advogando pela nova linha. “Ele soube só recentemente”, afirma. “Sobre assuntos de economia, ele pede sempre para falar com o Paulo Guedes”, diz. Foi numa conversa com o ministro da Economia que o périplo do empresário começou. Em dezembro, o economista, que se preparava para assumir o cargo em Brasília, recebeu Nigri para um almoço num restaurante no Rio de Janeiro. Foi o primeiro contato. O empresário aproveitou para defender sua causa. Usar o IPCA para como indexador do financiamento imobiliário ampliaria o acesso ao crédito e ajudaria a empurrar a recuperação da economia, na visão dele e outros representantes do setor. Guedes ouviu com atenção. Disse ter gostado. Animado, Nigri voltou à carga no mês seguinte e puxou o assunto com o novo ministro da Economia. Queria saber se a ideia seria implantada já na largada do governo. “Mas ele me falou: ‘Meyer, minha prioridade agora é Previdência, Previdência, Previdência”, afirma. O empresário trabalhava em outras frentes. Havia feito contato com Pedro Guimarães, presidente da Caixa, banco que responde por 70% do crédito imobiliário no País. Ainda em janeiro, os dois se encontraram para um almoço, no restaurante Gero, em São Paulo. Guimarães se interessou pelo tema. O assunto havia sido mencionado em conversas do grupo montado para elaborar o programa econômico de Bolsonaro, do qual ele fazia parte. Ficaram de conversar mais à adiante. “Aí veio a cartada final: Dallas”, diz o empresário. Nigri se uniu à comitiva do presidente, que foi aos Estados Unidos em maio para receber o prêmio “Person of the Year”, concedido pela Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos. O empresário já havia acompanhado auxiliares de Bolsonaro na viagem presidencial a Israel, com outros integrantes da comunidade judaica. Mas, desta vez, a equipe econômica estaria em peso. “Sabia que Guimarães e Guedes estariam lá. Peguei as minhas pastinhas e levei”, diz. As “pastinhas” eram um conjunto de gráficos e projeções que mostravam os benefícios do indexador. Eram antigas companheiras de Nigri. “Faz uns cinco anos que venho apresentando para todos os presidentes de bancos, o setor, os ministros da Fazenda. Todos sempre gostaram, acharam a ideia muito boa, o plano ótimo, mas nunca colocaram em prática”, diz. Guedes e Guimarães receberam em Dallas versões das pastinhas em um café. Dias após retornar dos EUA, Meyer foi a Brasília para novo giro. Reuniu-se com executivos da Caixa e com o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto. Era essencial trazer o BC para o plano. Para que a medida saísse, uma resolução teria de ser aprovada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). As pastinhas, no entanto, foram de menos serventia entre os técnicos da Caixa, que estudavam há dois anos alternativas para ampliar os empréstimos, e do Banco Central. Durante a campanha, a pedido de Paulo Guedes, Campos Neto foi incumbido de formular propostas para estimular o mercado de capitais. Já havia analisado e era defensor da medida. Cerca de três meses depois, em agosto, a medida foi anunciada. Em uma “live” com Bolsonaro, o presidente da Caixa disse que uma novidade “revolucionária” seria apresentada e ela mudaria a “história do crédito imobiliário”. No evento no Planalto, Guimarães, Campos Neto e Bolsonaro apresentaram a nova linha corrigida pela inflação. “Fiquei feliz da vida. Foi bárbaro. Pela primeira vez, um governo teve a visão, comprou e bancou a ideia”, diz. Com o uso da inflação como indexador, os bancos poderão vender a terceiros “recebíveis” dos empréstimos e usar a antecipação desse dinheiro para conceder mais financiamentos. “Quando pensamos em soluções para alavancar o crédito, a resposta é: precisamos de funding (recursos). Para isso, precisamos ter financiamentos atrelados a títulos que o mercado possa comprar”, diz Jair Mahl, vice-presidente da Caixa. “A Caixa esgotou sua capacidade e havia debate no banco sobre o que fazer.” Pequeno investidor terá acesso a novos papéis com lastro no crédito imobiliário Chamados de LIGs, letras se diferenciam das LCIs pela garantia dada no pagamento em caso de calote do banco Fonte: Estadão, 09 set. 2019 Opção para buscar maiores retornos na renda fixa, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), que têm lastro na concessão de empréstimos imobiliários, ainda não estão disponíveis para a maior parte dos investidores. A primeira emissão foi feita em novembro e, desde então, são R$ 8,9 bilhões em LIGs na carteira de clientes de Bradesco, Inter, Itaú e Santander, únicas instituições que já oferecem o produto. Segundo diretores desses bancos, praticamente todas as aplicações vieram do segmento private – pessoas com patrimônio superior a R$ 3 milhões, em geral. O volume negociado desses papéis ainda é 17 vezes menor que o das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Os dois ativos são isentos de Imposto de Renda. Assim como a LCI, a LIG têm lastro na concessão de empréstimos imobiliário. Mas, no caso da primeira, esse lastro serve apenas como uma referência enquanto na LIG ele forma uma “dupla garantia”: se o banco que emitiu o produto der calote, os ativos que servem de lastro deverão garantir os pagamentos aos investidores. Isso não ocorre com a LCI. “Cada LIG vai ter o próprio lastro, com um perfil mais ou menos arriscado. O risco primário é o próprio emissor e o secundário, a carteira de crédito imobiliário”, diz Fabio Zenaro, diretor da B3, a Bolsa de São Paulo. Por outro lado, a LCI é coberta pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), o que não acontece com a LIG. Outra diferença importante está na liquidez: a LCI é emitida com prazo de carência mínimo de três meses, enquanto nas LIGs, é de um ano. Investidor Apesar desse ativo ainda estar reservado a investidores maiores, os executivos acreditam que o cenário deve mudar. Um dos motivos é o possível fim da isenção às LCIs, defendido pelo ministro da Economia, Paulo Guedes. “Caso o governo decida deixar as LIGs de fora dessa mudança, elas teriam uma grande vantagem e a procura aumentaria. Agora, os emissores estão aguardando a decisão do governo para prosseguir com as ofertas. Estamos animados com a possibilidade de ela crescer”, diz o diretor de investimentos do Banco Inter, Rafael Rodrigues. Outro fator que ainda deixa o mercado em compasso de espera é a falta de regulamentação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A autarquia que regula o mercado financeiro precisa definir como serão feitas as ofertas públicas de LIGs. A norma está em audiência pública até a próxima sexta-feira e deve ser publicada ainda este ano, a depender do volume de sugestões enviados. “Com o complemento regulatório da CVM, os bancos podem descer na cadeia de clientes. O produto deve deslanchar e ter um bom crescimento no ano que vem”, acredita Luciano Diaferia, superintendente de produtos do Itaú Unibanco. “Todo produto começa devagar até o investidor tomar conhecimento. Há uma curva de aprendizado para entender as características.” Para Rodrigues, do Inter, a clareza das regras será importante para o sucesso dos papéis. “Tem de ser um processo tranquilo para o emissor e que faça sentido na cabeça do investidor. Se a CVM não por muitas amarras, as LIGs devem decolar em popularidade. A relação entre risco e retorno é interessante, porque a liquidez é menor.” Na avaliação do diretor do Bradesco José Rocha Neto, as LIGs deverão ocupar o espaço das LCIs com o passar dos anos. No entanto, ele aponta cuidados, que os investidores devem ter com os novos papéis, ressaltando o maior risco de liquidez da LIG. “O vencimento mínimo é de dois anos e ainda não há mercado secundário para a classe. Para um ultraconservador, talvez não deva compor o portfólio. O processo correto de suitability (análise do perfil de risco do investidor) é importante.” Daniel Januzzi, consultor da Magnetis, pondera que, mesmo que haja interesse dos investidores em tomar mais risco em um cenário de Selic, a taxa básica de juros, em queda, a LIG ainda deve engatinhar no mercado. “Há um período de maturação, o perfil no Brasil é extremamente conservador”, avalia. Bancos públicos O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto de Abreu, lembra que as emissões do papéis só foram feitas até agora por bancos privados. Ele avalia que a entrada do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal nesse mercado também dará impulso às LIGs. Abreu acredita que elas têm potencial para ultrapassar as LCIs em volume, o que mudaria o quadro do financiamento imobiliário no País, que hoje tem quase metade dos recursos provenientes da poupança e um terço do FGTS. Cerca de 12% dos recursos vêm das LCIs, 6% dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e menos de 1% das LIGs.

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